¿Compraron un apartamento nuevo de un constructor? ¡Felicitaciones! Pero ¿sabían que el precio en el contrato no es necesariamente el precio final que pagarán? Conozcan el factor que puede encarecer su apartamento en decenas de miles de shekels - y cómo lidiar con él.
El índice de insumos de construcción es un dato estadístico publicado por la Oficina Central de Estadísticas cada 15 del mes. El índice refleja los cambios en los costos de construcción de apartamentos residenciales y oficinas en Israel. Mide el cambio en los precios de materiales (como concreto, hierro, cemento), salarios de trabajadores, equipo mecánico de ingeniería y más.
Cuando compran un apartamento "sobre planos" o en etapas de construcción de un constructor, en la gran mayoría de los casos, el saldo del pago que aún no han pagado está indexado a este índice. Esto significa que si el índice sube, su deuda al constructor crece en consecuencia. Este es un mecanismo diseñado para proteger al constructor contra el encarecimiento de materias primas, pero en la práctica impone un riesgo financiero significativo a los compradores.
Un aumento anual del 2-3% en el índice de insumos de construcción sobre un saldo de deuda de un millón de shekels, significa una adición de 20,000-30,000 NIS al precio del apartamento en un solo año. Distribuido a lo largo de 3-4 años de construcción, se trata de una suma que puede llegar a 100,000 NIS y más.
Los bancos hipotecarios generalmente no financian los aumentos del índice como parte de la hipoteca original aprobada (a menos que se hayan preparado para ello de antemano). Esto significa que estas diferencias a menudo tendrán que traerlas de casa como capital propio adicional en el último momento.
Es importante conocer la enmienda a la Ley de Ventas que entró en vigor recientemente, que limita la indexación al 40% del precio del apartamento solamente y exime de indexación después de la fecha contractual de entrega. Un asesor hipotecario experimentado sabrá verificar si su contrato cumple con los requisitos de la nueva ley.
Una de las preguntas más frecuentes entre compradores de apartamentos de constructores es si conviene adelantar pagos al constructor. Por un lado, adelantar el pago "neutraliza" el índice sobre la suma pagada. Por otro lado, para pagar anticipadamente, generalmente hay que tomar la hipoteca más temprano y comenzar a pagar intereses al banco.
No hay una respuesta correcta para todos. La decisión depende de la expectativa del índice versus la tasa de interés en la economía. En períodos donde el índice sube bruscamente y la tasa de interés es baja, adelantar pagos suele ser rentable. Por el contrario, cuando la tasa de interés es alta y el índice moderado, quizás sea mejor esperar.
No permitan que el índice de insumos de construcción los sorprenda. Una planificación correcta del cronograma de pagos y manejo inteligente de la hipoteca pueden ahorrarles sumas significativas. Estamos aquí para construir para ustedes la estrategia más rentable.
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