La compra de una vivienda para inversión difiere fundamentalmente de la compra de una vivienda para residencia, tanto en términos de objetivos financieros como de regulación bancaria. Mientras que para una primera vivienda residencial se puede obtener hasta 75% de financiamiento, el Banco de Israel limita los porcentajes de financiamiento para una segunda vivienda (vivienda para inversión) a solo 50% del valor de la propiedad. Esta limitación requiere que los inversionistas lleguen con capital propio más significativo o encuentren soluciones de financiamiento creativas.
Cuando nos acercamos a planificar asesoramiento hipotecario para inversionistas, el objetivo central no es necesariamente "terminar con la hipoteca lo más rápido posible", sino maximizar el retorno sobre el capital (ROI). A veces, una hipoteca más larga con cuota mensual baja permitirá que el alquiler de la vivienda cubra el préstamo en su totalidad, creando así un activo que se autofinancia ("activo generador de ingresos").
Uno de los grandes desafíos para los inversionistas es recaudar el capital propio requerido (50% del valor de la propiedad adquirida). Aquí entra en escena una herramienta poderosa de la que muchos no son conscientes: apalancamiento de propiedad existente. Si poseen una vivienda residencial y la hipoteca sobre ella es menor al 50% de su valor (o no tiene hipoteca), se puede tomar una hipoteca adicional sobre la vivienda existente.
En el proceso de asesoramiento hipotecario para inversionistas, examinamos todas las variables para asegurar que la transacción sea rentable y segura.
¿El alquiler esperado cubrirá el pago de la hipoteca? En muchos casos preferiremos modalidades indexadas con pago inicial bajo, o modalidades "grace" (pago solo de interés) por cierto período, para asegurar que la propiedad no se convierta en una carga mensual en su cuenta bancaria.
La compra de una segunda vivienda obliga al pago de impuesto de compra (desde el primer shekel). Esta es una suma significativa que debe considerarse en el cálculo total del costo de la transacción y el monto de hipoteca requerido. Una planificación incorrecta del impuesto de compra puede convertir un buen negocio en uno perdedor.
Muchos inversionistas planean vender la propiedad ("exit") después de varios años. Por lo tanto, es crítico construir una combinación hipotecaria que permita pago anticipado sin penalizaciones de salida altas. Una combinación correcta de modalidades prime y modalidades variables es clave para esta flexibilidad.
Los bancos ven a los inversionistas como clientes de tipo diferente. Los riesgos y oportunidades son diferentes a los de compradores de vivienda única. Un asesor hipotecario experto que conoce el mundo de las inversiones sabrá construir para ustedes el portafolio financiero de manera que sirva a sus intereses, no a los del banco.
El proceso de asesoramiento incluye análisis profundo de las capacidades financieras, construcción de estrategia de financiamiento adaptada al carácter de la inversión (a largo o corto plazo), y negociación tenaz con los bancos para obtener las mejores tasas. Un ahorro de décimas de punto porcentual en la tasa puede acumularse en ahorro de decenas e incluso cientos de miles de shekels a lo largo de la vida del préstamo, lo que mejora dramáticamente su rendimiento neto.
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