Relación de retorno en hipoteca – El número que lo determina todo

Muchos piensan que el nivel de ingresos es el único factor para obtener una hipoteca, pero los bancos verifican un dato mucho más importante: la relación de retorno. Entender este concepto es crítico en el camino hacia la vivienda, y es parte integral del proceso de asesoramiento hipotecario profesional.

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¿Qué es la relación de retorno y por qué es importante?

Cuando presentan una solicitud de hipoteca, el banco no solo mira cuánto dinero ganan al mes, sino principalmente cuánto dinero disponible les queda después de descontar las obligaciones existentes. La relación de retorno es en realidad el porcentaje del total de sus ingresos disponibles que se destina al pago mensual de la hipoteca.

Por ejemplo, si los ingresos conjuntos de la pareja son 20,000 shekels netos, y el pago hipotecario esperado es 5,000 shekels, la relación de retorno es del 25%. Este es un dato crítico ya que los bancos están sujetos a las directrices del Banco de Israel, que limitan el nivel de riesgo que pueden asumir.

La regla del Banco de Israel

Según la regulación, los bancos no pueden aprobar una hipoteca donde el pago mensual supere el 50% de los ingresos disponibles. En la práctica, la política de los bancos es más estricta, y la mayoría preferirá no superar una relación de retorno del 35%-40% para mantener un margen de seguridad para el hogar.

¿Cómo se calculan los ingresos determinantes?

Empleados y autónomos

Para empleados, el banco calcula el promedio de los últimos tres recibos de sueldo (netos). Para autónomos, la verificación es más compleja y se basa en declaraciones de impuestos anuales y certificaciones de contador público. El asesoramiento hipotecario para mejoradores de vivienda o autónomos debe considerar la volatilidad de los ingresos para presentar una imagen estable al banco.

Préstamos y obligaciones

De los ingresos netos, el banco deduce obligaciones fijas: préstamos existentes (que tengan más de 18 meses restantes para finalizar), pensión alimenticia y otras obligaciones a largo plazo. Nota: el marco de crédito o pagos con tarjeta de crédito generalmente no se deducen, a menos que se trate de una "transacción de pagos" grande y fija.

Ingresos adicionales

Se pueden agregar a los ingresos determinantes también ingresos por alquiler de vivienda (si hay contrato válido y comprobante de depósitos), ciertas pensiones del seguro nacional (como pensión por discapacidad permanente), y a veces también bonificaciones anuales si aparecen consistentemente en los recibos de sueldo o en el formulario 106.

¿Cómo mejorar la relación de devolución?

En muchos casos, las parejas son rechazadas por el banco no porque no tengan capital propio, sino debido a una relación de devolución límite. En el marco de asesoría hipotecaria, examinamos varias estrategias para resolver el problema:

Consolidación de préstamos: cierre de préstamos a corto plazo con devolución mensual alta y redistribución como parte de la hipoteca (o como préstamo largo) para reducir la devolución mensual total.
Incorporación de garantes: en ciertos casos, la incorporación de padres como prestatarios adicionales (garantes pagadores) puede aumentar los ingresos conjuntos calculados y mejorar la relación.
Extensión del período hipotecario: distribuir la hipoteca por un período más largo (por ejemplo 30 años en lugar de 20) reduce la devolución mensual, aunque encarece el total de intereses durante la vida del préstamo.

Es importante recordar: una relación de devolución adecuada no es solo un requisito del banco, sino un mecanismo de protección para ustedes. Una familia que se compromete a una devolución demasiado alta se arriesga a dificultades económicas en el futuro, especialmente cuando las tasas de interés en la economía cambian o cuando la familia se expande.

Importancia de la planificación futura

Cuando realizamos asesoría hipotecaria para primera vivienda, siempre recomendamos no mirar solo la situación actual. Una pareja joven sin hijos puede quizás soportar una relación de devolución del 35%, pero con la incorporación de hijos a la familia los gastos aumentan significativamente (guarderías, cuidadoras, alimentación). Por eso, una planificación correcta toma en cuenta cambios futuros en ingresos y gastos.

También en el proceso de refinanciamiento hipotecario, la verificación de la relación de devolución es una excelente oportunidad para rebalancear el presupuesto familiar y ajustar las devoluciones a su capacidad económica actual.

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No dejen que los cálculos complejos los detengan en el camino hacia la vivienda. Nuestro equipo en "Hipoteca en Pijama" está aquí para poner orden en los números y construir para ustedes la combinación más precisa.

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