Guía completa para compradores de primera vivienda y mejoradores de vivienda: así aprovecharás los beneficios que te corresponden del estado y ahorrarás decenas de miles de shekels en los pagos de la hipoteca.
Verifica tu elegibilidad
Muchos de nuestros clientes que llegan al proceso de asesoramiento hipotecario preguntan sobre el "préstamo de elegibilidad". Se trata en realidad de un préstamo otorgado por el estado (Ministerio de Construcción y Vivienda) a través de los bancos hipotecarios, en condiciones preferenciales predefinidas. El propósito del préstamo es ayudar a diferentes poblaciones, especialmente a parejas jóvenes que compran su primera vivienda, a conseguir su propia casa.
El monto del préstamo se determina según el sistema de "puntuación". Cuanto mayor sea la puntuación acumulada, mayor será el monto de elegibilidad. La puntuación se calcula en base a diferentes criterios como la edad de los prestatarios, número de años de matrimonio, número de hermanos y hermanas (de ambos cónyuges), servicio militar o nacional y más. Para compradores de vivienda en áreas de prioridad nacional, existen adiciones significativas al monto de elegibilidad.
Es importante entender: los fondos de elegibilidad son parte de la mezcla hipotecaria total. No se otorgan como subvención (en la mayoría de los casos), sino como un préstamo que debe ser devuelto, pero sus condiciones pueden ser más atractivas que ciertas alternativas bancarias, por lo que es importante examinarla como parte del proceso de asesoramiento hipotecario para primera vivienda.
¿Por qué vale la pena insistir en obtener un certificado de elegibilidad? Aquí tienes cuatro razones económicas significativas
La tasa de interés en el programa de elegibilidad es generalmente más baja que la tasa promedio del mercado para programas similares. La tasa está indexada al índice pero es fija (o cambia en intervalos muy largos), lo que proporciona cierta certeza sobre el monto del pago mensual a lo largo del tiempo. Actualmente, la tasa se sitúa en 3% o 0.5% por debajo de la tasa promedio (el menor de los dos).
Esta es quizás la mayor ventaja. En las hipotecas bancarias regulares, el pago anticipado puede conllevar multas pesadas ("comisión de descuento"). En el programa de elegibilidad, están exentos del pago de esta multa en cualquier momento. Esto otorga una flexibilidad enorme para quien planea refinanciar la hipoteca o pagar parte de ella en el futuro.
Dado que se trata de fondos estatales, los prestatarios disfrutan de cierta red de seguridad. En casos de desempleo, enfermedad o dificultades económicas, existe un comité especial en el Ministerio de Vivienda al que se puede acudir para solicitar alivios en los pagos o reestructuración de deudas, un proceso que es mucho más complejo y difícil frente al sistema bancario comercial.
La combinación de fondos de elegibilidad en la hipoteca puede mejorar las condiciones también en los demás programas. Los bancos ven a los prestatarios elegibles para asistencia gubernamental como clientes más estables en algunos casos, y a veces la mera existencia de la elegibilidad permite mayor flexibilidad en los porcentajes de financiamiento o en la distribución de años.
El proceso hoy en día es digital y relativamente simple, pero requiere precisión en la presentación de documentos para maximizar el puntaje que les corresponde. Aquí están las etapas principales:
Esta es la pregunta del millón. A pesar de las ventajas claras que mencionamos, la respuesta no es inequívoca. A veces, en un entorno de tasas de interés muy bajas, los bancos pueden ofrecer programas más baratos que el programa gubernamental indexado. Además, el préstamo de elegibilidad es generalmente por períodos más cortos (hasta 30 años, pero usualmente menos), lo que puede aumentar el pago mensual.
Aquí es exactamente donde entra en juego el valor de la asesoría hipotecaria profesional. Nuestro trabajo es examinar la mezcla hipotecaria completa, comparar entre las alternativas, y verificar si la combinación de elegibilidad realmente reduce el costo total de la hipoteca o proporciona flexibilidad crítica para el futuro. En "Hipoteca en Pijama", realizamos simulaciones precisas que incluyen el índice de insumos de construcción y proyecciones de inflación para tomar la decisión financiera más correcta para ustedes.
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