Antes de sumergirse en modalidades y tasas de interés, deben entender los números. La guía completa para planificar el capital propio requerido para la compra de un apartamento, y cómo evitar errores comunes en el camino hacia la llave.
Cuando nos acercamos a obtener una hipoteca, el banco observa dos parámetros principales: nuestra capacidad de pago mensual, y el capital propio que aportamos a la transacción. El capital propio es efectivamente la suma de dinero que ustedes pagan de su bolsillo privado por el apartamento, antes de que el banco complete el saldo mediante el préstamo hipotecario.
En el marco del proceso de asesoramiento hipotecario, la primera etapa es siempre el análisis del capital propio existente. La razón es que el Banco de Israel estableció reglas estrictas sobre los porcentajes máximos de financiamiento que los bancos pueden otorgar. Sin capital propio suficiente, no es posible recibir aprobación previa para hipoteca, por lo que una planificación correcta de las fuentes de financiamiento es crítica incluso antes de firmar un contrato de compra.
Para compradores de primera vivienda (sin vivienda), el Banco de Israel permite recibir financiamiento de hasta el 75% del valor de la propiedad. Esto significa que deben aportar capital propio de al menos el 25% del precio del apartamento.
Ejemplo: para un apartamento de 2 millones de ₪, se requiere capital propio de 500,000 ₪.
Quien vende un apartamento existente y compra otro en su lugar, tiene derecho a financiamiento de hasta el 70% del valor de la nueva propiedad. En este caso, el capital propio requerido es del 30%.
Es obligatorio vender el apartamento anterior dentro de un período determinado (generalmente 18 meses).
Para un segundo apartamento y más (apartamento de inversión), el banco puede aprobar financiamiento de solo hasta el 50%. Es decir, deben aportar de casa la mitad del valor de la propiedad.
Este es un umbral de entrada alto que requiere planificación financiera precisa.
Muchos se preguntan: "¿De dónde consigo el dinero inicial?". Este es uno de los mayores desafíos para parejas jóvenes en Israel. En el marco de asesoramiento hipotecario para primera vivienda, mapeamos todas las fuentes posibles:
Un punto crítico del que muchos no son conscientes es que el banco calcula el porcentaje de financiamiento según el menor de los dos: precio del contrato o valoración del tasador.
Si compraron un apartamento por 2 millones de NIS, pero el tasador del banco lo valoró en solo 1.8 millones de NIS, el banco les dará el 75% de los 1.8 millones. ¿El significado? Se les crea un "agujero" en el presupuesto que deben completar de su capital propio de manera inmediata.
Consejo de asesor hipotecario: en casos límite o en áreas donde los precios suben rápidamente, se recomienda realizar una "tasación temprana" antes de firmar el contrato, para saber exactamente cuánta hipoteca podrán recibir y evitar sorpresas desagradables.
El préstamo hipotecario es el compromiso más grande de sus vidas. Una planificación incorrecta del capital propio puede arrastrarlos a préstamos complementarios con tasas de interés muy altas que gravarán el pago mensual. Un asesor hipotecario experimentado sabe construir una combinación inteligente, encontrar soluciones creativas para completar capital (como préstamos puente o hipoteca de propiedad existente de padres con la debida precaución), y negociar con los bancos para maximizar sus condiciones de financiamiento.
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