El impacto directo en la hipoteca y el capital propio
Uno de los errores más comunes entre los compradores de viviendas, especialmente aquellos que realizan el proceso sin el acompañamiento de un asesor hipotecario profesional, es no incluir el impuesto de compra en el cálculo del capital propio requerido.
Ejemplo numérico para ilustrar:
Supongamos que están comprando una vivienda de inversión por 2,000,000 NIS. El banco está dispuesto a darles financiamiento del 50% (hipoteca de 1,000,000 NIS). Aparentemente, necesitan capital propio de 1,000,000 NIS.
Sin embargo, también deben pagar impuesto de compra (supongamos 8%, que son 160,000 NIS), honorarios de abogado, corretaje y otros gastos asociados. El total de gastos asociados puede llegar fácilmente a 200,000 NIS.
El significado: necesitan capital propio de 1,200,000 NIS en la práctica. Si no tienen esa cantidad, pueden encontrarse en una situación de incumplimiento de contrato o necesidad de tomar préstamos muy costosos para completar el capital propio.
Consejo de oro de Ariel Achon:
Siempre pidan a su abogado que realice una simulación precisa del impuesto de compra antes de firmar el contrato. No se basen en calculadoras generales de internet, ya que existen parámetros personales (como discapacidad, nuevo inmigrante, o herencia) que pueden afectar dramáticamente el monto del impuesto.
¿Cómo prepararse correctamente?
La solución es la planificación financiera anticipada. En el marco del proceso de asesoramiento hipotecario, construimos un 'expediente de transacción' que incluye no solo el precio de la vivienda, sino todo el marco económico. En ciertos casos, es posible solicitar al banco un 'préstamo para cualquier propósito' o financiamiento adicional contra una propiedad existente para cubrir los pagos de impuestos, pero las condiciones de interés en estos préstamos son diferentes a las de una hipoteca para vivienda, por lo que debe considerarse seriamente.
