El índice de precios al consumidor es un dato estadístico publicado por la Oficina Central de Estadísticas cada 15 del mes. El índice refleja el cambio en el costo de una "canasta de productos" fija consumida por la familia israelí promedio. La canasta incluye alimentos, vivienda, transporte, educación, salud y más. Cuando los precios de los productos en la canasta suben, el índice sube: este fenómeno se llama inflación.
En el ámbito de las hipotecas, el índice tiene un papel decisivo en las modalidades que están "indexadas al índice". Cuando toman un préstamo en modalidad indexada, su saldo y el pago mensual se actualizan según los cambios en este índice. Por eso, cuando se busca asesoramiento hipotecario, uno de los primeros temas que se examina es la exposición de los prestatarios a los cambios del índice y el riesgo que esto conlleva.
Muchos se equivocan al pensar que el índice solo afecta al interés, pero el impacto más devastador es sobre el capital (monto de la deuda original). Si tomaron 500,000 shekels en modalidad indexada al índice, y el índice subió en el año un 3%, su deuda creció nominalmente en 15,000 shekels, incluso antes de calcular el interés. Esta es una situación donde los prestatarios pagan durante muchos años pero la deuda apenas disminuye.
Cuando el saldo del capital aumenta debido al índice, el banco distribuye el saldo nuevo y más alto a lo largo de los años restantes del préstamo. El resultado directo es un aumento en el pago mensual. En hipotecas a largo plazo, los aumentos acumulativos del índice pueden disparar el pago mensual en cientos e incluso miles de shekels durante la vida de la hipoteca.
Supongamos que tomaron una hipoteca de un millón de shekels, de los cuales 500,000 shekels en modalidad indexada al índice. Si la inflación anual es del 2.5%, después de solo un año, su deuda en esta modalidad crecerá en 12,500 shekels. Esto significa que incluso si pagaron cuotas mensuales durante un año, es posible que el saldo total de su deuda permanezca igual o incluso aumente.
A pesar de los riesgos, las modalidades indexadas al índice tienen una ventaja clara: su tasa de interés inicial es significativamente más baja que las modalidades no indexadas. Esto permite reducir el pago mensual inicial, algo que es especialmente crítico para parejas jóvenes en proceso de asesoramiento hipotecario para primera vivienda, cuyo ingreso disponible actualmente es bajo pero se espera que aumente en el futuro.
La sabiduría está en construir la combinación. Un asesor hipotecario experimentado sabrá combinar modalidades indexadas por períodos relativamente cortos, o en estaciones de salida que permiten pago anticipado sin penalizaciones significativas. El objetivo es disfrutar de la tasa de interés baja por ahora, pero neutralizar el riesgo del índice a largo plazo.
No pongan todos los huevos en una canasta. Combinen modalidad prime (que no está indexada al índice) y modalidades fijas no indexadas para asegurar estabilidad en el pago mensual.
Si eligieron modalidad indexada al índice, traten de tomarla por el período más corto posible. Cuanto más corto sea el período, más rápida será la amortización del capital respecto al impacto del índice.
Realicen una verificación periódica de la hipoteca. Si el índice comienza a dispararse, puede que convenga realizar un refinanciamiento hipotecario y pasar a modalidades más sólidas, incluso al precio de una tasa de interés ligeramente más alta.
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