Cuando nos acercamos al proceso de tomar una hipoteca, la mayoría de nosotros nos enfocamos en las tasas de interés actuales y en el monto del pago mensual. Sin embargo, una hipoteca es un préstamo a largo plazo que a veces se extiende por 30 años. Durante este período, la vida cambia: la familia crece, quienes mejoran su vivienda se mudan a una nueva casa, se liberan fondos de capacitación, o decidimos realizar un refinanciamiento hipotecario para mejorar las condiciones.
En estos puntos de salida, el banco puede exigirnos un pago llamado "comisión por pago anticipado" (o en su nombre popular "penalización por salida"). La lógica detrás de la comisión es compensar al banco por la pérdida de ganancias futuras que esperaba recibir de nosotros. Cuando el banco nos dio un préstamo a cierta tasa de interés, se basó en ese flujo de ingresos. Si devolvemos el dinero antes de lo esperado, y la tasa de interés en la economía bajó mientras tanto, el banco no podrá prestar ese dinero a otra persona a la misma tasa alta, por lo que exige compensación por la diferencia.
La comisión por pago anticipado no es una suma arbitraria, sino que se compone de cinco componentes diferentes definidos por el Banco de Israel.
Este es el componente más significativo y costoso en la mayoría de los casos. Se calcula solo si el tipo de interés promedio en la economía el día del pago es menor que el tipo de interés del préstamo original. La diferencia entre los tipos de interés, multiplicada por el número de años restantes del préstamo (descontado a valor presente), es la cantidad que pagarán.
Si no notificaron al banco por escrito con al menos 10 días de anticipación sobre su intención de liquidar la hipoteca, pagarán una comisión del 0.1% del monto del pago. Esta es una cláusula muy fácil de evitar mediante una gestión ordenada.
Una cantidad fija y relativamente baja (algunas decenas de shekels) que cubre los gastos operativos del banco en la ejecución de la operación.
Relevante solo para rutas vinculadas al índice. Si el pago se realiza entre el 1 y el 15 del mes (antes de la publicación del índice), el banco cobra la mitad del índice promedio como compensación por el aumento del índice que aún no se ha publicado.
La mejor manera de lidiar con las comisiones de pago anticipado es una planificación inteligente al momento de tomar la hipoteca. Aquí entra en juego el valor agregado del asesoramiento hipotecario profesional. Un asesor experimentado no solo les conseguirá buenos tipos de interés, sino que construirá una combinación que tenga en cuenta su flexibilidad futura.
Existen rutas en las que no hay comisión de pago anticipado (excepto una comisión operativa insignificante), como la ruta prime y las rutas de divisas. Por el contrario, las rutas de interés fijo (vinculadas o no vinculadas) tienen el mayor riesgo de penalizaciones. Las rutas de interés variable incluyen "estaciones de salida" - fechas conocidas de antemano en las que se puede pagar el préstamo sin penalización.
Especialmente cuando se trata de asesoramiento hipotecario para primera vivienda, las parejas jóvenes tienden a ignorar este riesgo. Pero precisamente las parejas jóvenes son las que esperan realizar muchos cambios en los primeros años (mudanza, ampliación de la familia), por lo que la flexibilidad es crítica para ellos.
Una pregunta común en el proceso de refinanciamiento hipotecario es si el movimiento vale la pena cuando hay una alta penalización de salida. La respuesta es matemáticamente simple: la conveniencia del refinanciamiento se mide por el ahorro total neto.
Si el ahorro en los nuevos tipos de interés a lo largo de la vida de la hipoteca supera el monto de la penalización que hay que pagar ahora - el refinanciamiento vale la pena. A menudo, incluso con una penalización de decenas de miles de shekels, el cambio a rutas más baratas ahorra cientos de miles de shekels a largo plazo. Además, a veces se puede "cargar" la penalización en la nueva hipoteca (descuento de la penalización), para que no tengan que traer dinero de casa.
Antes de asustarse por la notificación del banco sobre "penalización de salida", soliciten un informe de saldos para liquidación y verifiquen el monto exacto. A menudo descubren que la penalización es menor de lo que pensaban, o que el ahorro potencial en el refinanciamiento la hace insignificante.
No dejen que la letra pequeña los sorprenda. El equipo de Ariel Achon está aquí para revisar su hipoteca, planificar estratégicamente las rutas y ahorrarles mucho dinero en comisiones innecesarias.
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