Когда мы приступаем к процессу оформления ипотеки, большинство из нас сосредотачивается на текущих процентных ставках и размере ежемесячного платежа. Однако ипотека - это долгосрочный кредит, который иногда растягивается на 30 лет. В течение этого периода жизнь меняется: семья растёт, улучшающие жилищные условия переезжают в новый дом, освобождаются накопительные фонды, или мы решаем провести рефинансирование ипотеки для улучшения условий.
В этих точках выхода банк может потребовать от нас платёж, называемый "комиссией за досрочное погашение" (или в народе "штраф за выход"). Логика этой комиссии заключается в компенсации банку потери будущих доходов, которые он ожидал получить от нас. Когда банк предоставил нам кредит под определённую процентную ставку, он рассчитывал на этот поток доходов. Если мы возвращаем деньги раньше ожидаемого срока, а процентная ставка в экономике тем временем снизилась, банк не сможет предоставить эти деньги кому-то другому под такую же высокую процентную ставку, поэтому он требует компенсацию за разницу.
Комиссия за досрочное погашение не является произвольной суммой, а состоит из пяти различных компонентов, определяемых Банком Израиля.
Это самый значительный и дорогой компонент в большинстве случаев. Он рассчитывается только если средняя процентная ставка в экономике на день погашения ниже процентной ставки в вашем первоначальном кредите. Разница между процентными ставками, умноженная на количество лет, оставшихся до погашения кредита (дисконтированная к текущему дню), и есть сумма, которую вы заплатите.
Если вы не уведомили банк письменно как минимум за 10 дней о своем намерении погасить ипотеку, вы заплатите комиссию в размере 0,1% от суммы погашения. Это пункт, которого очень легко избежать при правильном планировании.
Фиксированная и относительно небольшая сумма (несколько десятков шекелей), покрывающая операционные расходы банка на выполнение операции.
Актуальна только для кредитов, привязанных к индексу. Если погашение происходит между 1 и 15 числом месяца (до публикации индекса), банк взимает половину среднего индекса в качестве компенсации за рост индекса, который еще не был опубликован.
Лучший способ справиться с комиссиями за досрочное погашение - это умное планирование при получении ипотеки. Здесь в игру вступает добавленная стоимость профессиональной ипотечной консультации. Опытный консультант не только получит для вас хорошие процентные ставки, но и построит портфель, учитывающий вашу будущую гибкость.
Существуют кредитные программы без комиссии за досрочное погашение (кроме незначительной операционной комиссии), такие как программа прайм и валютные программы. В отличие от них, программы с фиксированной процентной ставкой (привязанной или не привязанной к индексу) имеют самый высокий риск штрафов. Программы с переменной процентной ставкой включают "точки выхода" - заранее известные даты, когда можно погасить кредит без штрафа.
Особенно когда речь идет о консультации по ипотеке для первой квартиры, молодые пары склонны игнорировать этот риск. Но именно молодые пары - те, кто ожидает множество изменений в первые годы (переезд, расширение семьи), поэтому гибкость для них критична.
Частый вопрос в процессе рефинансирования ипотеки - стоит ли это делать при наличии высокого штрафа за выход. Ответ математически прост: целесообразность рефинансирования измеряется общей чистой экономией.
Если экономия на новых процентных ставках в течение жизни ипотеки превышает размер штрафа, который нужно заплатить сейчас - рефинансирование выгодно. Часто, даже со штрафом в десятки тысяч шекелей, переход на более дешевые программы экономит сотни тысяч шекелей в долгосрочной перспективе. Более того, иногда можно "включить" штраф в новую ипотеку (дисконтирование штрафа), так что вам не придется вносить деньги из дома.
Прежде чем пугаться уведомления банка о "штрафе за выход", запросите отчет об остатках для погашения и проверьте точную сумму. Часто обнаруживается, что штраф меньше, чем вы думали, или что потенциальная экономия от рефинансирования делает его незначительным.
Не позволяйте мелкому шрифту застать вас врасплох. Команда Ариэля Ахона здесь, чтобы проверить вашу ипотеку, стратегически спланировать программы и сэкономить вам много денег на ненужных комиссиях.
Записаться на бесплатную консультацию