Покупка квартиры - это, как правило, самая крупная финансовая сделка, которую вы совершите в своей жизни. В большинстве случаев финансирование этой сделки основывается на ипотеке из банка. Банк, со своей стороны, заинтересован в том, чтобы убедиться, что недвижимость, которую он финансирует, действительно стоит той суммы, которую он вам одалживает. Здесь в игру вступает оценщик недвижимости.
В обычном процессе ипотеки оценка проводится после подписания договора, как часть требований для получения денег. Однако предварительная оценка - это инициативный шаг, при котором покупатель заказывает оценщика недвижимости (из списка оценщиков банка) еще до подписания договора купли-продажи. Цель этого шага - получить профессиональное заключение о стоимости недвижимости, ее планировочном и правовом состоянии, и убедиться, что нет расхождений между запрашиваемой ценой и оценкой оценщика.
В рамках процесса профессионального ипотечного консультирования опытный консультант сумеет выявить сделки с потенциальным риском и порекомендовать проведение предварительной оценки. Это действие может сэкономить много душевных страданий, нарушение договора и потерю десятков или сотен тысяч шекелей.
Ипотечные банки в Израиле подчиняются директивам Банка Израиля, которые ограничивают максимальный процент финансирования, который можно получить:
Критическое правило: банк рассчитывает процент финансирования по наименьшему из двух - цене договора или оценке оценщика. Если вы купили квартиру за 2 миллиона ₪, но оценщик оценил ее всего в 1.8 миллиона ₪, банк выведет процент финансирования из 1.8 миллиона. Что это означает? Вам придется доплатить разницу (200,000 ₪) плюс пропорциональную часть финансирования, которое вы не получили, дополнительным собственным капиталом - деньгами, которых у вас может не быть.
Когда вам нужно максимальное возможное финансирование (например, 75% при ипотечном консультировании для первой квартиры) и у вас нет свободного шекеля сверх минимального собственного капитала, любое отклонение в оценке оценщика может сорвать сделку.
В таких объектах существует высокая частота строительных нарушений (перголы, склады, зимние закрытия), которые не были узаконены. Оценщик может снизить стоимость недвижимости на стоимость узаконивания или сноса, что повредит стоимости недвижимости для ипотечных целей.
Если цена, которую вы платите, значительно выше цен аналогичных сделок, совершенных недавно в районе (например, из-за роскошного ремонта), существует риск, что оценщик не признает полную стоимость ремонта и оценит квартиру по районному среднему.
Квартиры, разделенные на жилые единицы (даже если есть историческое разрешение или молчаливое согласие) - это распространенная мина. Многие банки не одобрят ипотеку для недвижимости с существенными нарушениями, и предварительная оценка выявит проблему до запутывания.
Важно понимать, что не каждый оценщик подходит для этой задачи. Чтобы предварительная оценка была приемлема в банке впоследствии (и сэкономила вам двойную оплату), вы должны действовать согласно следующим шагам:
Обратите внимание: стоимость предварительной (частной) оценки может быть выше обычной оценки через банк, но это небольшая инвестиция по сравнению с риском потери задатка из-за нарушения договора.
Процесс получения ипотеки требует точного планирования и широкого видения всех возможных рисков. В рамках услуги ипотечного консультирования мы сопровождаем вас с этапа поиска квартиры, через проверку целесообразности и обращение к предварительной оценке при необходимости, и до получения ключей.
Хотите убедиться, что ваша сделка безопасна? Сомневаетесь, стоит ли проводить предварительную оценку? Мы здесь для вас.
