Индекс потребительских цен - это статистический показатель, публикуемый Центральным статистическим бюро каждого 15 числа месяца. Индекс отражает изменение стоимости фиксированной «потребительской корзины», потребляемой средней израильской семьей. Корзина включает продукты питания, жилье, транспорт, образование, здравоохранение и другое. Когда цены товаров в корзине растут, индекс растет - это явление называется инфляцией.
В сфере ипотечного кредитования индекс играет решающую роль в программах, которые являются «индексированными». Когда вы берете кредит по индексированной программе, ваш остаток и ежемесячный платеж обновляются в соответствии с изменениями этого индекса. Поэтому при обращении за ипотечным консультированием одним из первых вопросов, которые рассматриваются, является подверженность заемщиков изменениям индекса и связанный с этим риск.
Многие ошибочно думают, что индекс влияет только на процентную ставку, но наиболее разрушительное воздействие оказывается на основную сумму (первоначальную сумму долга). Если вы взяли 500,000 шекелей по индексированной программе, и индекс вырос за год на 3%, ваш долг номинально увеличился на 15,000 шекелей, еще до расчета процентов. Это ситуация, когда заемщики платят много лет, но долг почти не уменьшается.
Когда остаток основной суммы растет из-за индекса, банк распределяет новый, более высокий остаток на оставшиеся годы кредита. Прямым результатом является увеличение ежемесячного платежа. При долгосрочных ипотечных кредитах накопленный рост индекса может увеличить ежемесячный платеж на сотни и даже тысячи шекелей за время жизни ипотеки.
Предположим, вы взяли ипотеку на миллион шекелей, из которых 500,000 шекелей по индексированной программе. Если годовая инфляция составляет 2,5%, через всего один год ваш долг по этой программе увеличится на 12,500 шекелей. Это означает, что даже если вы платили ежемесячные взносы в течение года, возможно, что общий остаток вашего долга останется тем же или даже увеличится.
Несмотря на риски, у индексированных программ есть одно явное преимущество: их начальная процентная ставка значительно ниже неиндексированных программ. Это позволяет снизить начальный ежемесячный платеж, что особенно критично для молодых пар в процессе ипотечного консультирования для первой квартиры, чей свободный доход в настоящее время низок, но ожидается рост в будущем.
Мудрость заключается в построении микса. Опытный ипотечный консультант знает, как комбинировать индексированные программы на относительно короткие периоды или с опциями досрочного погашения без значительных штрафов. Цель - воспользоваться низкой процентной ставкой сейчас, но нейтрализовать риск индекса в долгосрочной перспективе.
Не кладите все яйца в одну корзину. Комбинируйте программу прайм (не привязанную к индексу) и фиксированные неиндексированные программы для обеспечения стабильности ежемесячного платежа.
Если вы выбрали индексированную программу, постарайтесь взять ее на максимально короткий период. Чем короче период, тем быстрее темп погашения основной суммы по сравнению с влиянием индекса.
Проводите периодическую проверку ипотеки. Если индекс начинает расти слишком быстро, возможно, стоит провести рефинансирование и перейти на более стабильные программы, даже ценой несколько более высокой процентной ставки.
Наша команда специализируется на построении персонализированных ипотечных миксов, адаптированных к вашим возможностям погашения и прогнозам рынка. Не позволяйте инфляции управлять вашей ипотекой.
