Коэффициент возврата по ипотеке – цифра, которая определяет всё

Многие думают, что размер дохода является единственным фактором при получении ипотеки, но банки проверяют гораздо более важный показатель: коэффициент возврата. Понимание этого понятия критично на пути к квартире, и оно является неотъемлемой частью процесса профессионального ипотечного консультирования.

Бесплатная проверка права на получение

Что такое коэффициент возврата и почему он важен?

Когда вы подаете заявку на ипотеку, банк смотрит не только на то, сколько денег вы зарабатываете в месяц, а главным образом на то, сколько свободных денег у вас остается после вычета существующих обязательств. Коэффициент возврата – это фактически процент от общего свободного дохода, который выделяется на ежемесячный возврат ипотеки.

Например, если совместный доход супругов составляет 20,000 шекелей нетто, а ожидаемый возврат ипотеки составляет 5,000 шекелей, коэффициент возврата равен 25%. Это критический показатель, поскольку банки подчиняются инструкциям Банка Израиля, которые ограничивают уровень риска, который они могут принять.

Правило Банка Израиля

Согласно регулированию, банки не могут одобрить ипотеку, при которой ежемесячный возврат превышает 50% от свободного дохода. На практике политика банков более строгая, и большинство из них предпочтут не превышать коэффициент возврата в 35%-40%, чтобы оставить запас безопасности для домашнего хозяйства.

Как рассчитывается определяющий доход?

Наемные работники и самозанятые

У наемных работников банк рассчитывает среднее значение трех последних справок о зарплате (нетто). У самозанятых проверка более сложная и основывается на годовых налоговых оценках и справках бухгалтера. Ипотечное консультирование для улучшающих жилищные условия или самозанятых должно учитывать колебания доходов, чтобы представить банку стабильную картину.

Кредиты и обязательства

Из чистого дохода банк вычитает постоянные обязательства: существующие кредиты (у которых осталось более 18 месяцев до завершения), алименты и другие долгосрочные обязательства. Обратите внимание: кредитная линия или платежи по кредитной карте обычно не засчитываются, если только речь не идет о большой и постоянной "сделке в рассрочку".

Дополнительные доходы

К определяющему доходу можно также добавить доходы от аренды жилья (при наличии действующего договора и подтверждения поступлений), определенные пособия от социального страхования (например, постоянная пенсия по инвалидности), а иногда и годовые бонусы, если они стабильно отражаются в справках о зарплате или в форме 106.

Как улучшить коэффициент возврата?

Во многих случаях пары получают отказ от банка не из-за отсутствия собственного капитала, а из-за пограничного коэффициента возврата. В рамках консультации по ипотеке мы рассматриваем несколько стратегий для решения проблемы:

Объединение кредитов: закрытие краткосрочных кредитов с высоким ежемесячным возвратом и их перераспределение как части ипотеки (или как долгосрочного кредита) для уменьшения общего ежемесячного возврата.
Привлечение поручителей: в некоторых случаях привлечение родителей как дополнительных заемщиков (платежеспособных поручителей) может увеличить рассчитываемый совместный доход и улучшить коэффициент.
Продление срока ипотеки: распределение ипотеки на более длительный период (например, 30 лет вместо 20) уменьшает ежемесячный возврат, хотя это удорожает общую сумму процентов за весь срок кредита.

Важно помнить: правильный коэффициент возврата - это не только требование банка, но и защитный механизм для вас. Семья, которая берет на себя слишком высокий возврат, рискует столкнуться с финансовыми трудностями в будущем, особенно когда процентные ставки в экономике меняются или когда семья расширяется.

Важность планирования на будущее

Когда мы проводим консультацию по ипотеке для первой квартиры, мы всегда рекомендуем смотреть не только на текущую ситуацию. Молодая пара без детей может, возможно, справиться с коэффициентом возврата 35%, но с появлением детей в семье расходы значительно возрастают (детские сады, няни, питание). Поэтому правильное планирование учитывает будущие изменения в доходах и расходах.

Также в процессе рефинансирования ипотеки проверка коэффициента возврата является отличной возможностью заново сбалансировать семейный бюджет и адаптировать возвраты к вашим текущим финансовым возможностям.

Хотите узнать ваш коэффициент возврата?

Не позволяйте сложным расчетам остановить вас на пути к квартире. Наша команда в "Ипотека в пижаме" здесь, чтобы навести порядок в цифрах и построить для вас наиболее точную комбинацию.

Записаться на консультацию К калькулятору ипотеки