Прежде чем погружаться в треки и процентные ставки, нужно понимать цифры. Полное руководство по планированию собственного капитала, необходимого для покупки квартиры, и как избежать распространенных ошибок на пути к ключам.
Когда мы идем брать ипотеку, банк смотрит на два основных параметра: нашу ежемесячную способность к погашению и собственный капитал, который мы вносим в сделку. Собственный капитал — это фактически денежная сумма, которую вы платите из своего частного кармана за квартиру, прежде чем банк дополнит остаток посредством ипотечного кредита.
В рамках процесса ипотечного консультирования первым этапом всегда является анализ существующего собственного капитала. Причина этого в том, что Банк Израиля установил жесткие правила относительно максимальных процентов финансирования, которые банки могут предоставить. Без достаточного собственного капитала невозможно получить предварительное одобрение ипотеки, поэтому правильное планирование источников финансирования критично еще до подписания договора купли-продажи.
Для покупателей первой квартиры (не имеющих жилья) Банк Израиля разрешает получить финансирование до 75% от стоимости недвижимости. Это означает, что вы должны внести собственный капитал не менее 25% от цены квартиры.
Пример: для квартиры стоимостью 2 миллиона шекелей требуется собственный капитал 500,000 шекелей.
Тот, кто продает существующую квартиру и покупает другую вместо нее, имеет право на финансирование до 70% от стоимости новой недвижимости. В этом случае требуемый собственный капитал составляет 30%.
Обязательно продать старую квартиру в течение определенного периода времени (обычно 18 месяцев).
Для второй квартиры и выше (инвестиционная квартира) банк может одобрить финансирование только до 50%. То есть, вы должны принести из дома половину стоимости недвижимости.
Это высокий порог входа, требующий точного финансового планирования.
Многие спрашивают себя: «Откуда мне взять первоначальные деньги?». Это один из самых больших вызовов для молодых пар в Израиле. В рамках ипотечного консультирования для первой квартиры мы картируем все возможные источники:
Критическая точка, о которой многие не знают, заключается в том, что банк рассчитывает процент финансирования по наименьшему из двух: цене договора или оценке оценщика.
Если вы купили квартиру за 2 миллиона шекелей, но оценщик банка оценил ее только в 1.8 миллиона шекелей, банк даст вам 75% от 1.8 миллиона. Значение? У вас образуется «дыра» в бюджете, которую вы должны немедленно восполнить из своего собственного капитала.
Совет ипотечного консультанта: в пограничных случаях или в районах, где цены быстро растут, рекомендуется провести «раннюю оценку» перед подписанием договора, чтобы точно знать, сколько ипотеки вы сможете получить, и избежать неприятных сюрпризов.
Ипотечный кредит — это самое большое обязательство в вашей жизни. Неправильное планирование собственного капитала может привести вас к дополнительным кредитам под очень высокие проценты, которые утяжелят ежемесячное погашение. Опытный ипотечный консультант знает, как построить умный портфель, найти творческие решения для дополнения капитала (такие как промежуточные кредиты или залог существующей недвижимости родителей с должной осторожностью) и вести переговоры с банками для максимизации ваших условий финансирования.
Для проверки целесообразности и финансового планирования – нажмите здесь