Когда молодые пары или улучшающие жилищные условия приступают к процессу покупки квартиры, основное внимание обычно сосредоточено на цене самого имущества и размере необходимой ипотеки. Это распространенная ошибка, которая может привести к значительной бюджетной яме. На практике сопутствующие расходы на сделку могут достигать сумм в десятки и даже сотни тысяч шекелей, составляя часто 5%-10% добавки к первоначальной цене квартиры.
В процессе консультации по ипотеке одним из критических этапов является построение полного финансового профиля клиента. Опытный ипотечный консультант смотрит не только на ежемесячную способность погашения, но и изучает реальный собственный капитал, остающийся у клиента после вычета всех сопутствующих расходов. Игнорирование этих расходов может привести к ситуации, когда у вас не хватает собственного капитала для подписания договора или первого платежа застройщику.
Вот разбивка основных расходов, с которыми вы столкнетесь на пути к квартире, помимо цены самого имущества:
Адвокат сопровождает сделку от начала до конца, включая проверку имущества, составление договора и регистрацию в земельном кадастре. Обычный гонорар составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости квартиры плюс НДС. При покупке квартиры у застройщика закон ограничивает гонорар адвоката застройщика фиксированной суммой (около 5,000 шекелей плюс НДС), но вам все равно понадобится адвокат от вашего имени.
Банк требует оценку оценщика, чтобы убедиться, что стоимость имущества соответствует сумме ипотеки. Стоимость оценщика из списка банка обычно составляет от 600 до 1,000 шекелей для стандартного имущества. Если вы решили привлечь частного оценщика перед подписанием договора (очень рекомендуется!), стоимость может быть выше, но это может спасти вас от покупки проблемного имущества.
Если вы воспользовались услугами посредника для поиска квартиры, обычная стоимость составляет 2% от цены имущества плюс НДС. Это очень значительный расход, который следует учитывать в расчете собственного капитала, поскольку банк не финансирует комиссию посредника как часть ипотеки.
Размер налога зависит от стоимости квартиры и вашего статуса (единственная квартира, улучшающие жилищные условия или инвесторы). Для первой квартиры есть освобождение до определенного потолка, но выше него платят прогрессивный налог. Важно проверить актуальные налоговые ставки в налоговом управлении перед покупкой.
Открытие ипотечного досье стоит 0,25% от суммы кредита (можно торговаться). Кроме того, следует учитывать расходы на страхование жизни и страхование строения, которые являются обязательным условием получения ипотеки. Эти расходы выплачиваются ежемесячно на протяжении всей жизни кредита.
При покупке квартиры у застройщика «на бумаге» остаток платежа, который еще не выплачен, привязан к индексу строительных затрат. Рост этого индекса может добавить десятки тысяч шекелей к окончательной цене квартиры до получения ключей. При правильной консультации по ипотеке можно спланировать график платежей, чтобы минимизировать эту уязвимость.
Многие думают, что ипотечный консультант занимается только процентными ставками с банком, но его роль гораздо шире. Существенной частью процесса консультации по ипотеке является построение комплексного экономического плана, учитывающего все компоненты, которые мы упомянули выше.
Когда мы строим ипотечную комбинацию, мы убеждаемся, что у вас достаточно ликвидности для оплаты всех сопутствующих расходов, не входя в овердрафт в банке или не беря дорогие кредиты в последний момент. Правильное планирование может включать авансовые платежи застройщику для предотвращения индексации, переговоры по комиссиям за открытие досье и корректировку ежемесячного платежа так, чтобы позволить вам поддерживать достойный уровень жизни даже после переезда в новую квартиру.
Кроме того, профессиональный консультант сможет направить вас к надежным специалистам (оценщикам, адвокатам, страховым агентам), которые предоставят вам качественные услуги по справедливым ценам, что может сэкономить вам тысячи дополнительных шекелей в пути.
Не позволяйте сопутствующим расходам застать вас врасплох. Давайте построим умный ипотечный план, который учитывает полную картину и экономит ваши деньги.
Для согласования консультационной встречи