La compra de una vivienda es generalmente la transacción económica más grande que realizarán en sus vidas. En la mayoría de los casos, la financiación para esta transacción se basa en una hipoteca del banco. El banco, por su parte, está interesado en asegurar que la propiedad que está financiando realmente vale la cantidad que les está prestando. Aquí es donde entra en escena el tasador inmobiliario.
En un proceso hipotecario regular, la tasación se realiza después de la firma del contrato, como parte de los requisitos para obtener el dinero. Sin embargo, una tasación anticipada es una medida proactiva en la que el comprador contrata a un tasador inmobiliario (de la lista de tasadores del banco) antes de firmar el contrato de compra. El propósito de esta medida es obtener una opinión profesional sobre el valor de la propiedad, su estado urbanístico y legal, y asegurar que no hay diferencias entre el precio solicitado y la valoración del tasador.
En el marco de un proceso de asesoramiento hipotecario profesional, un consultor experimentado sabrá identificar transacciones con potencial de riesgo y recomendar realizar una tasación anticipada. Esta es una acción que puede ahorrar mucha angustia, incumplimiento de contrato y pérdida de decenas hasta cientos de miles de shekels.
Los bancos hipotecarios en Israel están sujetos a las directrices del Banco de Israel, que limitan el porcentaje máximo de financiación que se puede obtener:
La regla crítica es: el banco calcula el porcentaje de financiación según el menor de los dos – precio del contrato o valoración del tasador. Si compraron una vivienda por 2 millones de ₪, pero el tasador la valoró en solo 1.8 millones de ₪, el banco derivará el porcentaje de financiación de los 1.8 millones. ¿El significado? Tendrán que completar la diferencia (200,000 ₪) más la parte proporcional de la financiación que no recibieron, capital propio adicional – dinero que no es seguro que tengan en su poder.
Cuando necesitan el máximo de financiación posible (por ejemplo 75% en asesoramiento hipotecario para primera vivienda) y no tienen un shekel libre más allá del capital propio mínimo, cualquier desviación en la valoración del tasador podría hacer fracasar la transacción.
En estas propiedades existe una alta frecuencia de irregularidades de construcción (pérgolas, almacenes, cerramientos de invierno) que no han sido regularizadas. Un tasador puede reducir del valor de la propiedad los costos de regularización o demolición, lo que afectará el valor de la propiedad para fines hipotecarios.
Si el precio que están pagando es significativamente más alto que los precios de transacciones similares realizadas recientemente en la zona (por ejemplo debido a una renovación lujosa), existe el riesgo de que el tasador no reconozca el valor completo de la renovación y valore la vivienda según el promedio de la zona.
Viviendas que han sido divididas en unidades habitacionales (incluso si hay un permiso histórico o consentimiento tácito) son una trampa común. Muchos bancos no aprobarán una hipoteca para una propiedad con irregularidades sustanciales, y una tasación anticipada expondrá el problema antes de complicarse.
Es importante entender que no cualquier tasador es adecuado para la tarea. Para que la tasación anticipada sea aceptable en el banco posteriormente (y les ahorre un pago doble), deben actuar según los siguientes pasos:
Atención: el costo de una tasación anticipada (privada) puede ser más alto que una tasación regular a través del banco, pero es una pequeña inversión comparada con el riesgo de perder el anticipo por incumplimiento de contrato.
El proceso de obtener una hipoteca requiere planificación precisa y una visión amplia de todos los riesgos posibles. Como parte del servicio de asesoramiento hipotecario, los acompañamos desde la etapa de búsqueda de la vivienda, a través de la verificación de viabilidad y derivación a tasación anticipada si es necesario, hasta obtener las llaves.
¿Quieren asegurar que su transacción sea segura? ¿Dudan si realizar una tasación anticipada? Estamos aquí para ustedes.
