Primera vivienda
75%
Para compradores de primera vivienda (sin vivienda), se puede obtener financiación de hasta el 75% del valor de la propiedad. Esto significa que deben aportar capital propio de al menos el 25% de la vivienda.
Restricciones del Banco de Israel en hipotecas – La guía completa
Antes de acudir al banco, es imprescindible conocer las reglas del juego. La regulación del Banco de Israel influye directamente en el monto de la hipoteca que podrán obtener, en el pago mensual y en la composición de los planes.
¿Por qué existen restricciones en las hipotecas?
Muchos prestatarios se sorprenden al descubrir que el banco no puede aprobar cualquier solicitud, incluso si tienen una excelente capacidad de pago. La razón de esto radica en las directivas regulatorias del Banco de Israel, cuyo objetivo es mantener la estabilidad del sistema bancario y de los hogares en Israel.
En el marco de un proceso de asesoramiento hipotecario profesional, el primer paso es verificar la viabilidad frente a estas restricciones. Las restricciones se dividen en tres áreas principales: ratio de financiación (cuánto dinero se puede obtener en relación al valor de la propiedad), ratio de pago (monto del pago mensual en relación a los ingresos), y limitaciones en la composición de la hipoteca (tipos de intereses).
1. Limitación del ratio de financiación (LTV)
El porcentaje máximo de hipoteca que se puede obtener del valor de la propiedad adquirida varía según el tipo de transacción.
Mejoradores de vivienda
70%
Quien posee una vivienda y la vende para comprar otra en su lugar, se define como mejorador de vivienda. En este caso, la financiación máxima es del 70%, y el capital propio requerido es del 30%.
Apartamento de inversión
50%
Para una segunda vivienda y más (vivienda de inversión), el Banco de Israel limita la financiación al 50% únicamente. Es decir, hay que aportar de casa la mitad del valor de la propiedad.
2. Ratio de pago sobre ingresos (PTI)
Uno de los errores más comunes es pensar que si hay capital propio, el banco aprobará cualquier cantidad. En la práctica, el banco examina rigurosamente su capacidad de pago mensual.
La regla del 40%
El pago mensual de la hipoteca (más otros préstamos existentes si los hay por un período superior a 18 meses) no excederá el 50% de los ingresos netos disponibles. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los bancos son más estrictos y limitan el ratio de pago al 40% únicamente, y en algunos casos incluso menos.
Por ejemplo: si los ingresos conjuntos netos son 20,000 shekels, el pago mensual máximo posible será alrededor de 8,000 shekels (40%). Un asesor hipotecario experimentado sabrá cómo presentar los ingresos de la mejor manera para maximizar la aprobación del banco.
3. Limitaciones en la composición de la hipoteca
Obligación de modalidad de interés fijo
El Banco de Israel exige que al menos un tercio (33%) del monto de la hipoteca se tome en modalidad de interés fijo (indexado o no indexado). El propósito de esta disposición es proteger al prestatario contra fluctuaciones bruscas en las tasas de interés en el futuro, ya que esta parte del préstamo permanece relativamente estable.
Limitación de modalidades prime
En el pasado existía una limitación que permitía tomar hasta un tercio en modalidad prime. Actualmente, la limitación se ha eliminado y es posible tomar hasta dos tercios (66%) a interés variable (incluyendo prime), pero aún existe la obligación de mantener un tercio a interés fijo. Este cambio permite mayor flexibilidad, pero requiere una planificación cuidadosa de los riesgos.
Período del préstamo
El período máximo de la hipoteca es de 30 años. Los bancos generalmente no aprobarán una hipoteca por un período más largo. Además, existe una limitación de edad: generalmente se deben completar los pagos de la hipoteca hasta los 80 años (y en algunos bancos hasta los 85 años, dependiendo del seguro de vida).
Importancia del asesoramiento profesional frente a la regulación
Las limitaciones del Banco de Israel son rígidas, pero dentro de ellas existe un margen de maniobra significativo. El asesoramiento hipotecario para primera vivienda o para mejoradores de vivienda debe tener en cuenta estas limitaciones desde la etapa de planificación inicial.
Un asesor hipotecario experimentado sabe:
- Cómo definir los ingresos de manera correcta para mejorar la relación de devolución (por ejemplo, reconocimiento de ingresos futuros por alquiler o bonos fijos).
- Cómo construir una composición que aproveche el máximo permitido en las modalidades más baratas (como el prime) mientras cumple con el requisito de interés fijo.
- Cómo lidiar con tasaciones bajas que pueden afectar el porcentaje de financiamiento aprobado.
- Soluciones creativas en casos de desviación leve de los procedimientos, mediante comités de excepciones en los bancos.
Entender la regulación es vuestro poder. No os acerquéis al banco sin preparación previa y sin entender las limitaciones que se os aplican.
¿Queréis verificar vuestra elegibilidad para hipoteca?
No dejéis que la burocracia y la regulación os detengan. Estamos aquí para construir para vosotros la composición más precisa, de acuerdo con las directrices del Banco de Israel y vuestras necesidades personales.