Cuando nos acercamos a solicitar una hipoteca, entramos en un negocio comercial en todos los aspectos. El banco es una entidad comercial cuyo objetivo es venderte dinero al precio más alto posible, mientras que tu interés es "comprar" el dinero al precio más bajo. La diferencia entre la oferta inicial del banco y la oferta final después de la negociación puede expresarse en un cambio de décimas de porcentaje en el interés.
A primera vista, una diferencia de 0.1% o 0.2% suena insignificante, pero cuando se trata de un préstamo de un millón de shekels o más distribuido a lo largo de 25 o 30 años, el significado financiero es enorme. Se trata de un ahorro que puede llegar a decenas e incluso cientos de miles de shekels a lo largo de la vida de la hipoteca. Este proceso es relevante para todos, ya sea que busques asesoramiento hipotecario para una primera vivienda o seas un comprador experimentado que mejora su vivienda.
Es importante entender: el empleado del banco, por muy agradable que sea, se mide por rentabilidad. No es un asesor objetivo sino un vendedor del banco. Por lo tanto, llegar a la negociación con conocimiento previo, confianza y comprensión del mercado es crítico para el éxito del proceso.
Antes de entrar al banco, debes conocer tus datos personales: calificación crediticia, monto de ingresos netos y porcentaje de financiamiento requerido. A los bancos les gustan los clientes organizados que entienden su situación financiera. Prepara una carpeta ordenada con todos los documentos requeridos.
No te conformes con una oferta del banco donde tienes tu cuenta corriente. Acércate al menos a 3 bancos y solicita aprobación preliminar. Asegúrate de pedir a todos los bancos exactamente la misma combinación hipotecaria, de lo contrario no podrás compararlos ("manzanas con manzanas").
¿Recibiste una oferta del banco A? Ve con ella al banco B y pide que la mejoren. ¿Recibiste una mejora? Vuelve al banco A. Repite el proceso con cortesía pero con asertividad. Los bancos compiten por ti, úsalo a tu favor.
La negociación no es solo sobre la tasa de interés. Negocia también la comisión de apertura de expediente (puedes obtener un descuento del 50% o más), los períodos de gracia y las condiciones de salida y paquetes promocionales. Mira el paquete completo.
Uno de los errores más grandes de los prestatarios es enfocarse únicamente en el primer pago mensual. El banco puede ofrecerte un pago mensual muy bajo al principio usando préstamos indexados o tasas variables, pero estos pueden dispararse bruscamente a lo largo de los años. Al realizar asesoramiento hipotecario para ti mismo, debes examinar el "costo total del préstamo" y no solo el primer pago.
Otro error es "enamorarse" de un banquero o banco específico. Recuerda, la lealtad al banco no es rentable en hipotecas. El banco que te dio excelente servicio en tu cuenta corriente no es necesariamente el banco que te dará la tasa más baja para la hipoteca. Mantén la calma y toma decisiones basadas únicamente en números.
Además, no temas realizar refinanciamiento hipotecario y mejora de condiciones incluso si ya tienes una hipoteca existente. Tu poder de negociación existe incluso años después de la firma original, si las condiciones del mercado cambiaron o si tu situación financiera mejoró.
Mientras que un cliente privado va al banco una vez cada pocos años, un asesor hipotecario va al banco todos los días y presenta decenas de expedientes al mes. Esta familiaridad con el sistema bancario, el lenguaje profesional y las relaciones personales con los tomadores de decisiones en las sucursales, permite al asesor obtener condiciones que un cliente privado tendría mucha dificultad para obtener por sí mismo.
Aprovechamiento del volumen de actividad del asesor para reducir tasas de interés.
El asesor corre entre los bancos por ti y maneja las negociaciones.
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